GRANDALPE Est : une étude à la croisée de l'urbanisme et du commerce

Cette étude contribue au volet « Prospective et programmation commerciale » de la mission d’accompagnement GRANDALPE confiée à l’Agence d’urbanisme par Grenoble-Alpes Métropole. Pour livrer des scénarios donnant aux élus une vision globale et objective, l’Agence a rassemblé sa connaissance du secteur, son expertise de l’urbanisme et du commerce ainsi que ses outils propres de positionnement commercial.

Une étude multisite pour une projection cohérente d’un ensemble de polarités commerciales complémentaires

Le secteur des Saules situé à l’est de GRANDALPE est à la croisée de plusieurs quartiers avec des polarités commerciales proches (300 à 400 m de distance entre chaque pôle). La proximité de Grand Place donne le ton du contexte commercial. S’ajoutent les enjeux pluri communaux d’un projet urbain à cheval sur Grenoble, Eybens et Echirolles. Le tènement "les Saules/Constantine" a pour vocation d’accueillir un projet de développement mixte logements et commerces. Un premier plan guide a été imaginé en 2019 par Aktis en y intégrant une fonction commerciale qu’il restait à étudier et objectiver.

Interroger les capacités à faire du commerce sur ce tènement, ex-Lidl des Saules, nécessite de repenser le secteur et de le mailler avec les autres pôles commerciaux voisins pour s’intéresser à la complémentarité ou à la concurrence entre polarités situées de part et d’autre de l’Avenue Jean Perrot (Malherbe, Maisons Neuves, Place de Gèves, Val d’Eybens, Saules/Constantine, Géants). D’autant plus que ces six polarités commerciales de taille diverse ont des dynamiques d’évolution disparates dans un contexte où la dynamique impulsée par GRANDALPE conduira à une forte évolution du nombre d’usagers (nouveaux habitants, actifs…) à l’intérieur comme à l’extérieur du périmètre du projet.

Cette étude de programmation commerciale a pour principal intérêt de raisonner l’offre commerciale en cohérence avec la demande afin de limiter le risque de vacance. Elle permet donc de guider les efforts publics vers une programmation commerciale réussie. Plus précisément, l’étude doit aider à solutionner les problématiques suivantes :

• Quelle réponse aux besoins en services et commerces de proximité des habitants des Géants tout en favorisant la viabilité économique des activités commerciales ?
• Quelle vocation commerciale donner à court/moyen terme au tènement actuel de LIDL et aux fonciers voisins ?
• Comment équilibrer et diversifier l’offre commerciale sur les polarités de l’axe Jaurès-Perrot ?
• Quel développement commercial pour les commerces du Square de Maisons Neuves et la place de Gèves ? Quelles capacités réelles ?
• Quels leviers mobiliser pour maintenir une attractivité sur le quartier Malherbe ?

L'étude de marché réalisée pointe un développement du commerce à horizon 2026 dans le secteur des Saules/Constantine en interaction avec les polarités voisines .

Au regard du faible rayonnement des zones de chalandise de chacun des pôles et de leur proximité les uns par rapport aux autres, l’étude confirme l’interdépendances des polarités commerciales du périmètre d'étude avec le secteur Saule/Constantine. Le potentiel commercial qui se dégage de l’étude est avéré, mais soumis à une nécessaire distribution des nouvelles activités, en fonction des carences observées en phase de diagnostic.

L’étude de marché a montré un potentiel commercial pour la création d’une GMS alimentaire dans le secteur Saules / Constantine ainsi que pour des activités relevant de la proximité dont la relocalisation potentielle de la pharmacie des Géants… Le développement de commerce sur le site des Saules/Constantine présenterait l’avantage de n’impacter que très modérément le fonctionnement des autres pôles, en raison d’une forte densité de population (clientèle captive) réalisant l’essentiel de ses achats alimentaires à Grand’Place.

Plus éloigné, le pôle des Maisons Neuves peut également contribuer à la réponse aux besoins des habitants de la partie est des Géants et usagers des TC (+ future Chronovélo).

Le devenir de la place de Gèves sera fortement dépendant des activités qui viendront s'installer en RDC de l’Écoquartier du Val. Le potentiel identifié ici pourrait être absorbé par les nouveaux locaux créés… au risque de conduire à une perte de vocation commerciale de la place (et de l’allée du Gerbier) par le déplacement du centre de gravité commercial du quartier.

Du point de vue de l’offre commerciale, Malherbe réussit le pari d’offrir une large palette de commerces et services, en adéquation avec la diversité des profils et usagers du quartier. Des enjeux de qualité se posent désormais pour maintenir cette dynamique : aménagements urbains, espace publics, qualité des commerces présents...

SECTEUR LES SAULES/CONSTANTINE : un développement commercial en 2 temps pour s'affranchir des contraintes du projet urbain ?

L'étude conclut sur les nombreux atouts du tènement Constantine pour accueillir du commerce :

• Une situation de carrefour (transports en commun, véhicules légers et piétons) qui fait la jonction entre zone résidentielle et économique,
• Une bonne visibilité depuis les principaux axes passants,
• Une accessibilité facilitée à la dalle des Géants par la rampe Impasse des Erables (contrairement au tènement ex- LIDL),
• Une situation «pignon sur rue», des devantures possibles sur 3 axes : Avenue de Constantine, Avenue de l’Europe, Avenue Général de Gaulle,
• Un foncier public (Ville de Grenoble): une moindre dureté foncière
• Une zone de chalandise de proximité (5 min à pied) qui dessert habitat et lieux d'activité et équipements générateurs de flux (transports en commun, groupes scolaires, collège...)

Pour répondre aux besoins actuels des habitants du quartier des Géants tout en tenant compte de l’inconnue concernant la destruction de l’autopont des Saules, un scénario en deux phases successives est projeté sur le ténement Constantine. La première phase permettrait de créer une accroche commerciale rapidement sur ce tènement appartenant à la Ville de Grenoble. Il laisse la porte ouverte en phase 2 à la programmation des RDC des futurs immeubles du tènement (ex-Lidl) dans le cas de la destruction de l’autopont.

Suite à ces proposition, la Métropole a mobilisé l'Agence d'urbanisme pour accompagner le service aménagement dans une réflexion pré-opérationnelle permettant de vérifier la faisabilité de cette proposition.