Division parcellaire : bonnes pratiques et outils

Première étape du chantier "formes urbaines et paysagères" pour l'Agence, la réalisation d'un benchmark des outils pour favoriser les qualités urbaines, architecturales et paysagères.

Des points de vigilance à intégrer en amont des réflexions

Construire un logement individuel par division parcellaire nécessite de séparer une propriété en plusieurs terrains appelés « lots ». Pour que la nouvelle maison puisse s’intégrer de façon cohérente dans la parcelle d’origine et dans le quartier, le porteur de projet doit évaluer la capacité du terrain à être divisé. Si cette réflexion n’est pas menée pour chaque situation, la construction d’un logement individuel peut avoir des effets négatifs sur l’existant. La division peut par exemple favoriser une dégradation, voire une disparition de certaines trames pavillonnaires par une densification non maîtrisée. Ce processus peut aussi s’accompagner d’un mitage, voire d’une disparition des trames végétales (grands parcs urbains et jardins privés connectés à des massifs montagneux et à des réseaux hydrographiques). Les quartiers perdent alors en qualité d’ambiance et en confort.

La maison existante perd par ailleurs fréquemment ses vertus. Elle se retrouve face à des arrières du logement neuf, avec une forte diminution de la qualité des terrasses et de l’ensoleillement des pièces de vie.

Un benchmark pour identifier les bonnes pratiques

Dans la métropole grenobloise, 16 % des logements construits sont des maisons (2018-2022). Les maisons neuves sont essentiellement produites sur des terrains acquis par des particuliers faisant appel à des constructeurs, soit en lotissement (42 %) soit en diffus (58 %, incluant la division parcellaire) pour une taille médiane de 575 m².
Face à ce constat, l’Agence, dans le cadre du chantier « formes urbaines et paysagères » lié à la mise en œuvre du PLUi, a été mandatée par Grenoble-Alpes Métropole pour réaliser un benchmark de bonnes pratiques de la division parcellaire. Celui-ci comprend :

• Des fiches et guides, dont les 7 fiches éditées par le Cerema pour la DDT Yvelines, qui informent sur les démarches à effectuer lorsqu’un porteur de projet souhaite diviser sa parcelle. Ils prodiguent des conseils pour réaliser une division en vue de construire un nouveau logement individuel.
• Des notes et études, notamment la note réalisée par le CAUE de la Gironde "optimiser l'espace constructible", qui analyse localement la division parcellaire pour adapter une stratégie de développement urbain et présente des retours d’expériences réussies.
• Des OAP thématiques, comme celle définie à Saint-Martin-d’Uriage intitulée « dents creuses et redécoupages parcellaires », qui souhaite encadrer le potentiel constructible dans l’existant.

Un ensemble de critères pour encadrer la division parcellaire

Ces documents présentent un ensemble de critères pour encadrer la division parcellaire

• Critères liés à l’architecture : limiter les vis-à-vis, mutualiser les dispositifs de séparation, etc.
• Critères d’accès : limiter l’imperméabilisation des sols, valoriser les espaces dédiés aux accès, etc.
• Critères de stationnement : intégrer le stationnement dans le paysage, mutualiser le stationnement entre voisins, etc.
• Critères liés aux espaces verts ou libres : privilégier des jardins d’un seul tenant, respecter le contexte paysager, patrimonial, etc.

Ces critères visent à favoriser une meilleure qualité urbaine, architecturale et paysagère dans les opérations existantes et nouvelles, réduire l’artificialisation tout en préservant la trame végétale, en repérant des espaces favorables à la biodiversité et accepter la densification en accompagnant les pétitionnaires dans le processus.

Ces documents ont comme objectif d’accompagner les élus locaux qui expriment des difficultés à encadrer les divisions parcellaires ; ils constituent aussi une opportunité pour sensibiliser à la fabrique du territoire.

L’Agence doit poursuivre ce travail d’encadrement du processus de division parcellaire en renforçant le volet réglementaire dans le PLUi et en accompagnant l’élaboration d’un guide de bonnes pratiques à destination des porteurs de projet et des services instructeurs.