L’Agence formée pour produire des analyses fines

En juin 2018, l’Agence d’urbanisme de la région grenobloise, ainsi que les agences d’urbanisme de Lyon et Saint-Étienne, ont bénéficié en avant-première d’une formation du Cerema. C’était l’un des prérequis pour accéder à la donnée DV3F, l’autre étant de rejoindre les organismes ayants droit des données DVF et MAJIC. Cette formation a permis d’appréhender les différents modules constituant AppDVF mais surtout, de comprendre la construction de la donnée DV3F et son utilisation, en particulier l’application des nombreux filtres.
L’Agence est désormais autonome et en capacité de produire des analyses fines, à partir d’AppDVF ou de traitements à façon portant directement sur DV3F. Des analyses qui portent autant sur l’observation des marchés (évolution des prix et de volumes de transactions) que sur une approche pré-opérationnelle d’estimation des prix fonciers et immobiliers et des modèles économiques des opérations passées.

Un groupe de travail avec les agences Auvergne-Rhône-Alpes a en outre été constitué afin d’échanger et mutualiser les méthodologies (partage de scripts et de définitions notamment). L’objectif est de produire des données comparables sur les marchés fonciers et immobiliers entre les quatre agences.

Entrons maintenant dans la technique…

De DVF…

Depuis juillet 2011, la Direction générale des finances publiques (DGFiP) fournit gratuitement aux acteurs publics et organismes ayants droit le fichier « Demande de valeurs foncières » (DVF). Cette base recense l’ensemble des mutations foncières et immobilières à titre onéreux (ou transactions) pour les cinq dernières années.
La donnée DVF provient de deux sources fiscales : les informations saisies au moment de l’acte de vente par les services de la publicité foncière (base FIDJI), et les informations issues du cadastre (base MAJIC).
Cette donnée est riche et précise, mais souffre de manques importants pour l’observation : absence d’information directe sur les acquéreurs et les vendeurs, marchés non segmentés, peu d’informations sur les biens échangés, etc. De plus, les données DVF brutes sont difficilement exploitables, car non calibrées pour l’observation. Ainsi, chaque ligne du fichier est une décomposition partielle d’une vente et comporte 43 champs qui croisent des informations liées à différentes notions fiscales.

… À DVF +…

Des travaux menés à l’initiative du Groupe national DVF (GnDVF) et associant le Cerema ont permis de faciliter le passage des données brutes DVF à une base de données aisément exploitable grâce au modèle DVF+.

Chacune des variables du modèle DVF+ est calculée uniquement à partir des données brutes de DVF. Les variables calculées s’appliquent sur l’ensemble du territoire et relèvent d’une méthodologie partagée. Mais il n’y a pas de données exogènes à ce stade, ce qui ne permet pas d’observer les marchés. Par exemple, il n’y a pas de distinction entre le marché du neuf et de l’ancien. Les principales variables ont été ramenées dans une seule table principale, qui suffit à la grande majorité des analyses liées. Mais il est maintenant possible d’aller plus loin.

… Et désormais, DV3F

Une fois le travail de structuration de la donnée accompli avec le modèle DVF+, le ministère du logement (DGALN) a demandé au Cerema d’engager un travail d’enrichissement de la donnée DVF à partir de données foncières complémentaires, ce afin de faciliter l’observation des marchés. Ces travaux ont conduit à la constitution de la base de données DV3F : Demandes de valeurs foncières + Fichiers fonciers (données complémentaires issues des données Majic et retravaillées par le Cerema afin d’obtenir une donnée plus facilement exploitable).

Avec DV3F et les variables rapatriées des Fichiers fonciers, les informations sur les biens échangés sont plus précises et permettent d’aller plus loin dans la caractérisation des biens et donc, dans l’observation des marchés. Pour les locaux notamment, DVF fournit uniquement le type du local, la surface du bâti et le nombre de pièces principales quand DV3F permet d’obtenir en plus l’année de construction ou de préciser le nombre et les types de dépendance. DV3F permet aussi de caractériser les acquéreurs et les vendeurs : il est en effet possible de retrouver le propriétaire d’un bien avant et après une vente et ainsi d’en déduire le vendeur et l’acheteur (anonymisés lorsqu’il s’agit de personnes physiques). Afin de faciliter des visualisations cartographiques ou des recherches par géolocalisation, DV3F intègre enfin les géométries des parcelles concernées par les transactions de DVF.

Parallèlement à DV3F, le Cerema a produit une boîte à outils en ligne (AppDVF), composée de plusieurs modules : des modules d’information (documentation et tutoriel), des modules de données (liste des ventes et indicateurs agrégés) et un module de visualisation cartographique des ventes auxquels l’Agence a accès.

« La formation DV3F est nécessaire pour comprendre l’ensemble des subtilités d’une si riche donnée qui optimise considérablement l’observation des marchés immobiliers et fonciers. »
Déborah Sauvignet, Chargée d'études Habitat à l'Agence, utilisatrice de DV3F